Affitti brevi in Svizzera:
cosa bisogna sapere nel 2026

Il quadro normativo svizzero per gli affitti brevi

La Svizzera non ha una legge federale unica sugli affitti brevi. La regolamentazione è principalmente cantonale e comunale, il che significa che le regole variano significativamente da cantone a cantone. Questo può sembrare complicato, ma in pratica per la maggior parte dei proprietari si tratta di pochi adempimenti fondamentali.

In questa guida ci concentriamo soprattutto sul Canton Ticino — il mercato principale di RentuGoo — con riferimenti agli altri cantoni dove rilevante.

Licenze e autorizzazioni

Canton Ticino

In Canton Ticino, la locazione turistica di breve durata è disciplinata dalla Legge cantonale sul turismo. I principali requisiti sono:

• Comunicazione al Comune: la maggior parte dei comuni ticinesi richiede una notifica preventiva per l'attività di locazione turistica.
• Registrazione come struttura ricettiva: in alcuni comuni è necessario registrarsi come attività ricettiva, anche se non commerciale.
• Nessuna licenza speciale è richiesta per i privati che affittano saltuariamente il proprio immobile.
• Limiti di giorni: alcuni comuni limitano i giorni di affitto annui (solitamente 90–120 giorni) per le prime case.

Altri cantoni principali

La tassa di soggiorno

La tassa di soggiorno (Kurtaxe in tedesco) è una delle poche regole uniformi in tutta la Svizzera. Quasi tutti i comuni turistici la applicano e il proprietario dell'immobile — o il suo gestore — è responsabile della sua riscossione e versamento.

Come funziona

• Chi la paga: l'ospite, non il proprietario
• Chi la incassa: il proprietario o il gestore, per conto del Comune
• Chi la versa al Comune: il proprietario o il gestore, periodicamente
• Importo: varia da CHF 1,50 a CHF 4,50 per persona per notte

Registrazione degli ospiti

In Svizzera, come in molti paesi europei, esiste l'obbligo di registrare gli ospiti presso le autorità. Nel caso degli affitti brevi, questo significa comunicare i dati degli ospiti al sistema cantonale di registrazione.

Come avviene in pratica

• L'ospite presenta un documento d'identità al momento del check-in
• Il gestore registra nome, cognome, nazionalità e data di nascita
• I dati vengono trasmessi al sistema cantonale (varia da cantone a cantone)
• In Canton Ticino esiste il sistema RNT (Registro Nazionale dei Turisti)

Aspetti fiscali

Il reddito generato dagli affitti brevi in Svizzera è soggetto a tassazione. Le modalità dipendono dalla struttura fiscale del proprietario:

Proprietario privato residente in Svizzera

• Il reddito da affitto va dichiarato nella dichiarazione fiscale cantonale come reddito da sostanza immobiliare
• È possibile dedurre le spese di gestione, le manutenzioni e i costi del gestore
• Il valore locativo dell'immobile può essere influenzato dall'utilizzo turistico

Proprietario privato residente in Italia

• Il reddito deve essere dichiarato sia in Svizzera che in Italia
• La Convenzione contro la doppia imposizione CH-IT evita la doppia tassazione
• È consigliabile consultare un commercialista cross-border per la gestione ottimale

Proprietà di società (SRL, GmbH)

• Il reddito è tassato come reddito d'impresa
• Possibilità di dedurre tutti i costi operativi
• Potenziali vantaggi fiscali rispetto alla tassazione personale

Airbnb, Booking e la responsabilità fiscale

Dal 2023, le piattaforme come Airbnb e Booking.com sono obbligate a trasmettere i dati sui redditi dei locatori alle autorità fiscali europee (Direttiva DAC7). In Svizzera, pur non essendo membro UE, le piattaforme applicano volontariamente o su accordo bilaterale standard simili.

Questo significa che nascondere i redditi da affitto breve non è più possibile — le autorità fiscali svizzere hanno accesso ai dati di Airbnb e Booking.com.

Come mettersi in regola

Il processo per essere completamente in regola con gli affitti brevi in Svizzera è più semplice di quanto sembri. I passi fondamentali sono:

1. Verifica le regole del tuo comune — alcune regole variano a livello locale
2. Notifica l'attività — comunicazione al comune se richiesta
3. Attiva la gestione della tassa di soggiorno — o affidala a un gestore
4. Configura la registrazione ospiti — sistema RNT o equivalente
5. Consulta un commercialista — per la gestione fiscale ottimale

Se tutto questo ti sembra complesso, la soluzione più semplice è affidarti a un property manager come RentuGoo che gestisce tutti gli adempimenti legali e fiscali in automatico, liberandoti completamente da questa responsabilità.